大连市西岗区人民法院
民事判决书
（2010）西民初字第3097号
原告文SS，女，汉族，无职业，住大连市沙河口区XX号。
委托代理人李鸿杰，辽宁律昇律师事务所律师。
被告大连HH房地产经纪有限公司，住大连市西岗区民权街XX号。
法定代表人杨SS，该公司总经理
原告温SS诉被告大连HH房地产经纪有限公司居间合同、委托合同纠纷一案，本院于2010年9月19受理后，依法适用普通程序，于2010年10月25日公开开庭进行了审理，原告温SS的委托代理人李鸿杰，被告大连HH房地产经纪有限公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月14日，原告在被告业务人员的推荐和虚假承诺下，与被告签订了《房地产买卖合同》及《独家代理房屋委托销售合同》。合同约定，被告独家代理原告出售位于沙河口区锦云南园X号的房屋，出售价格62万元，同时原告以47万元的价格购买位于甘井子区迎客路X号的军产房屋一套，两份合同在被告处同时签订，在场的被告的工作人员郭X等人当时承诺如果原告的房屋一个月内没有卖出，被告垫付47万元，用来购买迎客路的军产房，并反复多次确认垫付47万元不收取任何费用。合同签订后原告期待着被告能够履行合同，并于7月14日和7月15日向被告支付定金10000元及中介费11750元，但是一个月后到了支付购买军产房房款的时间，被告未能卖出原告的房屋，还违背当初的承诺通知原告要缴纳14000元的手续费给中介公司，然后才能垫付47万元的购房款，并且如果房子下个月还没有卖出，还要继续缴纳14000元，每月都要缴纳14000元的费用，知道房屋售出为止，被告的这种说法违背了双方合同的约定及其当时的承诺，同时也违反了公平原则和诚实信用原则，如此暴利的收费原告不能接受。原告认为被告的行为属于欺诈，被告违约不为原告的购房垫款，导致军产房的出售方拿走了产权证，不卖给原告了，房屋买卖合同无法履行，此种后果完全是被告行为造成的。在这种情况下，被告中介公司仍不予返还已经收取的定金，不退还已收取的中介费，被告的上述行为违反了《合同法》及《消费者权益保护法》的相关规定。收取定金1万元后不不履行合同，应当双倍返还定金2万元，提供服务时间虚假承诺，欺诈消费者交付了中介费11750元，收取费用后不提供承诺的服务，又提出更多的不合理费用，应当按照其已经收取的费用双倍返还23500元，被告的违约行为造成原告和家人在一个多月的时间里，付出了大量的时间和精力，一直处于极度的气愤当中，损失了交通费、通信费等费用，被告应当为此承担违约赔偿金至少1500元。现诉至法院，请求依法判决：1、判令被告向原告双倍返还定金20000元；2、判令被告向原告双倍返还中介费23500元；3、判令被告因为向原告赔偿损失1500元。
被告辨称，不同意原告的诉讼请求。一、原告定金主张对象错误，原告应当向合同相对方即卖方主张定金，根据三方签订的《房地产买卖居间合同》的约定，被告只是代卖方保管定金，对定金被告并无意占有，原告向被告主张定金，对象错误且没有法律依据，应当予以驳回。二、原告、被告及卖方签订的房地产买卖合同是典型的居间合同，现在买卖双方已经签订了买卖合同，中介公司为此付出了工作，履行了居间义务，委托人应支付报酬，根据三方所签订的居间合同第9条的约定，基于被告已经提供服务，买方应支付中介费，所以原告要求返还中介费没有任何依据。被告在合同履行过程中没有欺诈行为，只是存在违约行为，且原告也没有证据证明被告存在欺诈，故原告要求双倍返还中介费的诉讼请求没有任何法律依据，三、原告、被告签订的独家代理合同补充条款第6条约定，在2010年7月21日原告应将房产证原件交付给被告，但是实际交付时间2010年7月30日，原告迟延交付房屋产权证原件已经构成违约，且房产证原件是买卖过程中最基本的材料，是被告完成委托任务的重要材料，是被告能否履行委托的关键，双方约定在一个月内出售涉案房屋，原告却违约近三分一的时间，导致被告不能完成委托任务，不能在约定时间内出售房屋，违约的后果应由原告承担。四、根据补充条款第4条的约定，原告没有在规定时间将授权委托公证书交付给被告，原告存在违约行为，原告提出主张赔偿的要求没有任何法律依据。五、原告与出卖人及被告签订的房屋买卖。到底是何种原因没有履行，原告并没有提供证据，也不能证明被告存在违约行为，所以不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年7月14日，原、被告签订独家代理房屋委托销售合同，约定原告委托被告出售原告位于大连市沙河口区锦云南园X号房屋，房屋建筑面积为70.40平方米，委托出售价格为62万元，委托期限自2010年7月14日至售出为止，无委托报酬。合同的手写条款约定：如果在2010年8月14日前无法按约定价格将此房出售，原告同意以60.5万元的价格出售此房；被告承诺如在2010年8月14日前此房屋为出售成功，则为原告垫款47万元，为原告支付所购买的位于甘井子区迎客路X号军产房的房款；如原告违约，则应承担约定房款62万元的3%作为赔偿金支付给被告；原告承诺于被告为其垫付47万元当日将上述房屋全权委托给被告指定的代理人，被告有权代签房屋出售合同、代收房款，公证费由原告承担；原告承诺于2010年7月21日前将上述房屋产权证原件交付给被告。同日，原告与被告及案外人韩树雄签订房屋买卖合同，约定原告购买韩XX位于甘井子区迎客路X号的军产房，房屋售价为47万元，原告需交付定金1万元，由作为居间方的被告代为保管，原告须于合同签订之日起30日内，备齐购房余款46万元交由银行资金监管。合同第9条约定，基于被告已提供居间服务，原告向被告交付定金1万元，代理费11750元，2010年7月30日，原告向被告交付大连市沙河口区锦云南园X号房屋的产权证及房屋钥匙，被告未在2010年8月14日前出售该房屋，也未按约定为原告垫款47万元，原告未能如期向案外人韩XX支付购房款46万元。
本院认定上述事实，有原告提交的房地产买卖合同、独家代理房屋委托销售合同、收款收据3张、收条、证人孟ZZ的证言及当事人陈述等证据材料在案为凭，这些证据材料经本院审查和当庭质证，可以采信。
本院认为，原、被告之间的独家代理委托销售合同、居间合同系双方真实意思表示，合法有效，二份合同之间有密切关联，原告基于对被告在独家代理委托销售合同中承诺，信任被告会按照承诺在房屋未售出时垫款用于原告购买房屋，所以才在被告居间下，与案外人达成房屋买卖合意。被告事先承诺原告垫款，在提供居间服务并收取居间报酬后，无正当理由拒绝垫款，违反自己的承诺，致使合同的目的不能实现，属违约，故应将收取的居间报酬11750元返还原告，原告主张依据《消费者权益保护法》第49条要求被告双倍赔偿，因本案纠纷应适应《合同法》有关居间合同的规定，系合同之诉，违约应承担违约责任，原告的购房行为不属于《消费者权益保护法》调整范围，不适用《消费者权益保护法》的规定，其主张被告在退还中介费11750元后另行赔偿11750元，因无法律依据，本院不予支持。被告辨称原告应于2010年7月21日前将房产证原件交付给被告，但是实际交付时间2010年7月30日，原告迟延交付房屋产权证原件已经构成违约；原告没有在规定时间将授权委托公证书交付给被告，原告违约。对此，原告迟延交付房屋产权证9天，被告有权顺延房屋出售时间，可以在约定的2010年8月14日的基础上再加上9天，即使顺延9天，被告亦未能出售房屋，原告的轻微违约行为，不构成被告不履行垫款义务的阻却事由；双方合同约定，原告承诺于被告为其垫付47 万元当日将上述房屋全权委托给被告指定的代理人，该条约定有先后履行顺序，被告应当先为原告垫付47万元，然后原告将房屋全权委托给被告委托的指定的代理人，在被告未履行自己的义务前，原告有权拒绝其相应的履行要求，被告的辩解与合同约定不符，本院不予采纳。原告向被告主张双倍返还定金，对此，原告交付给被告的1万元定金，被告系替案外人韩XX保管，被告并非买卖合同主体，原告无权向被告主张双倍返还定金，本案审理的事原告与被告之间的居间合同纠纷及委托合同纠纷，不包括房屋买卖合同纠纷，对定金原告可与案外人另行解决，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿损失1500元，包括交通费、通信费、精神损失费。对此原告未提举证据证明1500损失的存在，且原告的诉讼请求于法无据，故此对原告的该项请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告大连HH房地产经济有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告文SS居间报酬11750元。
如果未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费925元（原告已预付），由原告负担685元，被告负担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 于荣年
人民陪审员 刘 阳
人民陪审员 邹德斌
二0一0年十一月十一日
书记员 王笑笑
