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房产物权  
商品房不能办理产权证的主要原因

    产权证是房子的身份证,是房子属于谁人所有的证明。法律规定房地产转让必须经过登记才发生法律效力,产权证是完成这种登记行为后由房地产行政主管部门发给产权人的证明文件。如果买了商品房没有及时办理产权证,意味着未办理登记,转让行为未经公示,所有权尚未发生转移,购房者将面临着所购房屋被抵押、被再次转让等风险。现实中却有一些房子办不了产权证。

    购房者购买商品房后不能及时取得房屋产权证的原因主要在于开发商。《大连市城镇房屋权属登记管理办法》第六条规定:新建的房屋,建设单位或个人应在房屋竣工后3个月内持土地使用许可手续、规划许可手续、施工许可手续、房屋竣工验收手续及其他有关证明文件申请房屋权属初始登记。个别开发商有违规行为,致使购房者无法取得商品房产权证,主要有以下几种情况:
    1.开发商售房手续不全
开发商售房手续不全的主要体现是开发商没有《商品房预售许可证》(以下简称《许可证》),取得《许可证》表明开发商的土地使用手续、规划许可手续和施工许可手续具已齐备。按现行有关规定,商品房转让时办理商品房权属登记必须持已登记的商品房销售合同(以下简称合同),办理合同登记的前提是开发商的销售手续齐全,如果开发商没有《许可证》而进行非法销售将无法办理合同登记,而没有办理合同登记势必导致购房者无法办理产权证。
    2.开发商没有取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》
房屋建筑工程存在严重质量问题或不具备《房屋建筑工程市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》所规定的条件,房屋建筑工程不能进行竣工验收登记备案,以取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》,购房者也无法顺利取得房屋产权证。
    3.开发商违规超建
有的开发商获批的规划是11层的建筑,可为了赚钱硬是盖了12层,第12层房屋因没有规划许可手续而无法办理产权证。
    4.该房屋有未撤消的抵押登记
开发商为筹集资金已将土地使用权及在建工程抵押给银行,而开发商未经抵押权人(银行)同意销售该土地上的商品房,一旦开发商不能及时偿还贷款,必然影响到购房者取得房屋产权证。
    虽然《商品房买卖合同》第十五条有关于产权登记的约定,但是该约定仅是规定开发商应当在商品房交付使用后几日至几十日内,将办理权属登记的资料报产权登记机关备案,即是开发商办理完毕房产初始登记备案的时间,而非办理完毕房屋产权过户手续申领房地产权属证件的时间。所以建议购房者购房前对所购房地产项目的合法性及真实性认真审查,确保自己所购的房产为放心的商品房,只有这样你才能真正地放心。

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