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房产物权  
宅基地买卖合同的效力

         土地管理法规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的同志》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不 得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或者获取房屋产权,是属“以其他方式非法转让土地“的违法行为之一。
 
    其次,宅基地使用权是农村本集体经济组织成员享有的权利,与特定身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买方人名义上是买方,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。

    综合以上分析:此类合同的效力已认定无效为原则,已认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织成员,经过宅基地审批手续的,可以认定为合同有效。

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